２００９已然过去，在这大起大落的一年中，开年的惨淡经营，抑或楼市阳春的旺销，还有一路高涨的房价，都已成为历史。缘于政策“救市”政策所产生的巨大刺激作用，去年年初还处于低谷的楼市，经过短暂犹豫之后，转瞬间便爆发出持久的阳春行情，房价一路猛涨，而涨幅的过猛也带来了调控政策的介入，为今年可能的楼市调整埋下伏笔。

而今年伊始，去年的大起大落后留下的是平淡的开局，只有二手房成交量的大幅跳水才初步显示了调控的威力，但一手、二手房成交价格则依然维持高位。从新年的楼市氛围看来，在行政手段、财政手段多方的合围下，未来一些产品率先进行价格调整应是在所难免。

量：新年伊始回落明显

元旦过后，去年年末楼市的火热场面迅速降温。新年前３日日平均成交套数不超过１００套后，节后楼市成交量虽然有所回升，达到日均百余套的水平，但从成交楼盘看来，如海怡湾、大中华·ＩＦＣ，多是在节前就已签约的单位。而新年以来，各个楼盘的销售也明显停滞不前，有营销机构人士表示，新年前后客户上门量比以往有所减少，下定的速度也有所减缓，一般会反复多次看盘才定下来。而目前楼市的成交数字减少，一方面是近期市场新增的在售楼盘不多，处于传统的年前淡季，而另一方面，也是由于去年年末各项调控措施的出台，令“房价拐点”论再次浮出水面，对于预期难以捉摸的房价走势，如果不是急着买房的置业者，势必不会一开年就试水楼市冷暖，一般都会观察一段时间，以观后效。

对比更为悬殊的深圳的二手房市场。在开年执行的二手房营业税恢复到５年的政策影响下，去年底基本保持在每日千余套的交易量，进入新年后急跌至每天两三百套。记者从各不少地铺门店了解到，近期来询价、看房的客户比上月同期人数锐减，一般转嫁给买家的营业税，会增高一部分置业者的购房门槛，而且不少准备今年年初入市的置业者，被去年底的“末班车”疯狂气氛感染，提前入市，这使得今年年初二手市场有点“青黄不接”。

去年１２月在景田片区挂牌出让自己一套老房子的张先生，年底就接到不少求购的信息，但购房者中多数还想再砍价，张先生也不愿意为赶“末班车”而降价出售，因此拉锯至今。他表示，现在市场还没有下跌趋势，如果没达到他的心理价位，他也不会出售的。对于像张先生这样的二手房业主而言，去年年底营业税细则出台后，既然没能在去年年底搭上二手住房政策优惠的“末班车”，开年以来他们也不再急于抛售。同时，去年一手房价格的大涨也令二手房业主怀有对房价上升的心理预期，因此“急售”的业主仍然占少数。

价：海量供应抑制价涨

价格方面，开年几日的新房成交价依旧站上高位。由于近期楼市成交量不大，去年底入市的一批旺销豪宅项目拉动效应明显，成交均价比去年１２月有涨无跌。

而未来市场的进一步价格动向则很大程度取决于供应楼盘的质与量。近期楼市供应量有所减少，存量楼盘也不多。国土局网站上显示，目前深圳新房存量约为３８３万平方米，但其中约有一半年代较久，所属楼盘早已封盘，属于无效供给，新近几年在售楼盘的存量才是真正无效的供给存量。据ＤＴＺ戴德梁行统计，２００６年至２００９年末全市共剩余商品住宅库存约１９３万平方米，这个数字目前来看并不大，因为如果按２００９年全市的月平均消化量计算，约３．５个月就可消化完。

但２０１０年迎来的新房供应则可能是巨量。据星彦地产预测，今年可能入市的住宅新盘及加推项目８８个，预计将推出住宅建筑面积６５２．２２万平方米，比２００９年上涨５２％左右。其中普通居家产品仍占大多数。

由于供应量今年可能开闸放水，开发商在定价时“齐声喊涨”的可能性并不大，在价格定位上开发商将会有更多的选择。置业国际董事总经理姜树荣表示，开发商对价格的预期不同，也将左右今年成交量的水平。如果一些较为保守，信守“落袋为安”的开发商，可能会适当地下调价格，以此快速拉动成交；而多数在去年已大幅超额完成销售任务的企业，则可能会坚守目前的市场价，有意识地控制销售节奏，从而进入一个价量拉锯的过程，这可能将是今年楼市的主基调。

据星彦地产统计，２００９年住宅新盘未售套数存量为１２２７０套，其中龙岗区的剩余套数最多，其次分别为南山、宝安。从套型来看，４房、５房及以上套型存量率最高，分别为４５％、４０％，这些套型主要集中在南山前海以及龙岗中心城的一些大户型住宅项目。分析人士指出，在未来的调整中，这些片区的大户产品可能会率先调价。

而二手房价近期则变化不大，虽然去年年底出台的“调控组合拳”对二手房交易影响更大，但二手房房价并未下跌过，相反伴随着一手房房价的上扬呈一路攀升之势。而从元旦期间挂牌登记情况看，二手房单价上并未作出让步，政策出台后房价并未应声而落。但从长期看来，营业税免征期由五年缩短为两年，尤其是非普通住房的全额征税，使市场上主要的炒作需求－－快速转手的高档住宅将在转手过程中遇到不少阻力。这块炒作的力量缺失后，买卖双方将能以更理智的态度面对房子的实际价值。

势：商品房市场遭遇新局面

岁末年初，调控的余威仍然未减，随着深圳本地一连串增加保障性住房、打击捂盘、整顿楼市的措施出台，外部环境的大势将在很大程度上直接影响许多开发商获得更高利润的预期。

年的保障性住房的强劲增量成为平抑商品房价格的强力武器。今年深圳将建设５万套保障性住房，总面积约４５０万平方米，几乎赶上商品房的供应量，这使得放纵房价一路上涨的“房荒论”成为笑谈。

来自规划和国土资源委员会的消息表明，深圳市已从１月份起开展为期３个月的房地产市场专项整治工作，以遏制房地产交易环节违法违规行为，规范房地产市场交易秩序。针对房地产企业的整治重点是查处非法预售、发布虚假广告、囤积房源、合同欺诈、售楼现场不按规定公示规定事项、不按规定填报项目手册、未取得预售许可前违规收取定金、意向金、诚意金等违法行为。

其中“捂盘”行为在置业者看来已经成为楼市宿疾，在去年的旺市中，不难看到，捂盘与涨价相辅相成。尤其在去年，除了豪宅价格青云直上之外，普通住宅也跟风上涨，因此不少楼盘开发者有意延后开发进度，等待未来抬到更高的价格时再销售。对于捂盘行为，新实行的“城市更新”办法将有望从根本上扭转供应局势。在近日召开的市政府常务会议上，２０１０年的住宅用地供应总量计划为４００公顷，其中新供应用地９０公顷，更新改造用地３１０公顷。“城市更新”的实现则令流传多时的深圳“地荒论”不攻自破。

而比起其他方面政策的从紧，开年带来对楼市的利好就是银行信贷的重新发放。去年年尾由于大多数商业银行全年的信贷额度已经用完，许多购房贷款申请被搁置，也影响了一部分成交。而今年开年后，记者从市内多家商业银行了解到，新年的信贷工作已经重新启动，房贷政策的７折优惠也没有发生变化。