中央经济工作会议之后，政府对明年房地产业的调控思路逐渐明晰：９日的国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由２年恢复到５年；１４日的国务院常务会议强调，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。业内人士分析，明年房价过快上涨的态势有望得到遏制，“盘整”将是楼市的主基调。

  支持“消费”不支持“高房价”

  国务院１４日的常务会议指出，今年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，但随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。

  梳理国家统计局公布的数据，可以发现今年房价上涨的“路线图”：３月至１１月，全国７０个大中城市房屋售价各月环比分别上涨０．２％、０．４％、０．６％、０．８％、１．０％、２．０％、２．８％、３．９％、５．７％——连涨９月，且涨幅逐月扩大。涨势从一线城市向二、三线城市蔓延，全国楼市普涨一片。

  业内人士指出，今年以来房地产市场的复苏，一个重要原因是得益于国内扩大内需等政策的刺激，尤其是积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为房地产开发和销售提供了充足的流动性。但享受足够政策红利的房地产业却以“竭泽而渔”般的发展方式加快透支着社会的购买力和行业的发展前景。

  目前，内需尤其是消费需求仍有待扩大，普通的住房消费仍将鼓励。但是，支持“住房消费”并不是支持“高房价”。如果房价继续过快上涨，不仅会抑制更多普通购房需求，更会透支行业前景、危及长远发展。

  “四箭齐发”加强市场调控

  １４日的国务院常务会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。

  上述“综合手段”主要有四方面：供应上，要“增加普通商品住房的有效供给”“在保证质量前提下，加快普通商品住房建设”。信贷上，要“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”。监管上，“继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理”。保障性住房上，“要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题”。

  北京大学房地产研究所所长陈国强表示，这说明住房政策将采取“有保有压，区别对待”的方式，可以预见二套房贷收紧将是必然，利用信贷政策等杠杆进行调节必然会对楼市产生较大的抑制作用。

  在“维稳”前提下逐步调整

  中国银行日前发布的一份报告指出，根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在３年以上，而我国房地产业如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了７个月时间（２００８年８月到２００９年２月）。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。

  永庆房屋（上海）副总经理陈史翎说，此次国务院常务会议“四箭齐发”，可见房地产业应该在保持政策连续性和稳定性的前提下，逐步调整到位，保持行业自身的平稳健康发展。

  不少分析人士认为，要落实中央政府的调控政策，关键在于地方政府的落实力度。预计明年各城市房价过快上涨的态势将得以遏制，“盘整”将是明年楼市的主基调。（新华社）

  最新数据

  杭州二手房价连续增长

  【新华社杭州１２月１５日电】（记者 岳德亮）受国内经济企稳回升和居民购房热情不断高涨的影响，杭州市房地产市场继续升温，房屋销售价格涨幅加快，二手房价格同比连续两个月两位数增长。

  杭州市统计局日前公布的数据显示，１１月二手房同比价格在１０月上涨１０．６％的基础上，又上涨１１．７％。其中住宅类价格同比上涨１２．８％，涨幅比１０月提高１．１个百分点，普通多层住宅涨幅最大高达１４．８％。

  据杭州市统计局统计，１１月杭州市房屋销售价格环比上涨２．９％，比１０月提高１．６个百分点，创２６个月以来单月最大涨幅。

  市场反应

  上海个人房贷明显反弹

  【新华社上海１２月１５日电】（记者 姚玉洁）央行上海总部最新发布的１１月上海市货币信贷运行报告显示，在连续２个月增量环比下滑后，上海个人住房贷款出现了明显反弹。

  受近期住房交易量上升的影响，１１月上海全市人民币个人住房贷款新增１０７．４亿元，较上月多增１５．８亿元，同比多增１１９．８亿元，其中新建房贷款和二手房贷款分别增加５４．３亿元和５３．１亿元。

  这扭转了９月以来沪上银行个人住房贷款增量环比连续下滑的势头。

  经济观察

  “杠杆效应”催生楼市风险

  记者近期在内蒙古、山东等地采访了解到，房地产开发、信贷、投资等现行政策的叠加效应，在撬动房地产业持续发展的同时，也催生放大了开发、投资和需求规模，进一步加快了房地产业独大、独热的畸形经济结构形成，潜伏着巨大的风险。

  内蒙古一家房地产公司的经理郭建伟说，包头、鄂尔多斯等地的中小房地产企业自有资金率一般在２０％至３０％，其他运营资金主要为银行贷款，特别是去年以来贷款政策宽松、利率较低，大大缓解了企业的资金压力。

  近年来，我国房地产价格一路狂飙，从不少中心城市到二、三线城市的房产销售情况来看，明显出现了“外来购买者增多、投资性购房增多”的趋势，而在投资性购房中，依靠“低首付、低利率”实现“杠杆化”融资购房的情况十分突出，潜在风险巨大。 

  来自山东银监局的调查显示，目前，山东省房地产业不良贷款客户数、不良贷款余额、逾期贷款客户数、逾期贷款余额、风险预警信号客户数均居各行业之首。仅今年前７个月，山东房地产业大额不良贷款就有４个月出现月度反弹，个人住房贷款违约笔数、金额明显增加，折射出风险仍在不断积聚。

  目前我国房地产发展以满足本土需求为主。但是，我国不少地区的经济发展特别是财政收入过分依赖“房地产经济”的情况却日渐突出，房价收入比失衡的现象正愈演愈烈，应该引起重视，及早防范。

  从长远来看，各地应继续加大保障性住房供给的力度，进一步降低保障性“租售”的门槛。加大保障房供给力度并不会消减房地产业本身对经济的拉动作用，以及对众多关联产业发展的带动作用，同时还能逐步降低地方财政对房地产业的严重依赖，促进地方实体经济的发展。（新华）

  新闻分析

  谁制造了

  “疯狂”的楼市？

  岁末年终，中国楼市再次掀起了一阵量价齐涨的高潮。短短一个月，包括北京、上海、深圳在内的房地产一线城市成交量剧增，成交价格更是大幅上涨。原本传统的年末淡季变成了炙手可热的地产黄金时节。随着一线城市成交量、成交价的不断走高，二、三线城市也迎来了一轮上涨高峰。中国楼市在即将跨入２０１０年门槛时由“火爆”演变成了“疯狂”。

  宽松政策下投机再现楼市

  “投资”“保值”“为孩子毕业后做准备”……记者在调查中发现，在年末的购房者当中，有相当数量的人并非出于单纯的自住需求，带有投资性质的买房开始成为市场的主力。

  美联物业在京、沪、深三地各取样２０００名购房者进行的需求调查显示，在北京的调查中有６２％的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选投资目标。而这一数据在上海也达到了５１％。

  花样频出营造市场稀缺氛围

  根据北京市房地产交易管理网公布的数据，１１月，北京二手房网上签约超过３万套，达到历史最高点，但与此同时，个别中介公司１１月份“网签”签约退房率却高达１４％，远远超过了正常退改签量６％的上限。

  业内人士指出，出现网签量与实际签约量大幅出入，其原因就在于，部分中介机构出于争夺房源的目的，通过退改签“锁定”房源，同时变相造成房源紧俏的情况，促使很多买家着急出手购房。

  与二级市场给成交量“注水”相比，一级市场开发商捂盘惜售的情况也不断上演，月初举行的上海房地产交易展示会上就出现了开发商“只展不售”的奇怪现象。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，部分开发商捂盘惜售，导致房源在短期内供不应求已经明显影响到了市场预期，推高了房价。

  “恐慌心理”下的非理性预期

  对于年末房地产市场的火爆，此前流行的解释是房地产优惠政策到期引发的“末班车”效应。虽然营业税政策到期后购房者的购房成本将有所提升，但从短短一个月内房价的涨幅来看，多涨出来的价格早已大大超过了政策能够给予的优惠。

  记者在北京多家二手房交易现场采访时发现，在政策走向基本明朗后，仍有不少购房者在积极入市，很多人都是当天看房当天下订金，生怕业主会继续涨价，或是被别人以更高的价格买走。快速上涨的房价使很多购房者形成了一种“再不买就会更贵”的恐慌心理。大量购房者已经惯性地认为，在地价不断提升，城市土地不断减少的情况下，房价只可能涨不可能跌。市场预期已经被日益上涨的房价拖入了一个单向前行的非理性轨道。（新华社）