深圳楼市是一个成熟的市场，但又是一个波动很大的领域。2007年，深圳房价飞涨，2008年，楼市大幅调整。到了2009年，深圳房价再度发飙。2010年的楼市会怎样？连日来，记者调查走访了目前的市场，同时请相关业内人士进行了分析。

  猜想之1

  新房：价格能否挺住

  节后上班第一天，田先生的心情有些高兴——他看到一条消息：今年春节假期７天，深圳新房成交仅为３套。这足以显示春节后深圳新房市场的冷峻形势，也给了田先生这样苦苦等待房价下跌的人们一丝希望。但是从上班后的２０日到２３日，新房成交量又从７套、２５套、４８套涨到７９套，稳步回升到节前状态。这又让田先生陷入失望和郁闷之中。那么，２０１０年深圳的新房市场到底会涨还是会跌？

  投资客不害怕房价下跌

  ２月２２日早上，销售人员张小姐像前两天值班一样，来到龙岗区的阳光天健城售楼处上班。当日上午，有１０多位客人来楼盘实地查看。据她介绍，初七上班以来，前来看房的客户明显增多。初七和初八每天都有２０人左右的客户前来咨询。与节前相比，销售价格较为稳定，没有很大的优惠折扣。客户多以家庭购买为主，购房意愿较为谨慎，观望气氛较浓。

  前来看房的李先生，想买一套１３０平方米的房子作为投资。对于部分人士预计今年新房将要降价的传闻，李先生毫不担心：“房价下跌？不可能吧。国家要靠房地产支撑经济发展呢。”

  开发商：最担心信贷收紧

  澳达实业发展(深圳)有限公司行政总裁罗振坤认为，如果国家没有大的调整政策出台，２０１０年深圳房地产市场可能会比较平稳。第一季度继续维持目前状态，第二季度和第三季度房价可能会下调５％到１０％，但到第四季度可能还会出现轻微上涨。

  “目前，开发商最担心的就是按揭贷款会继续收紧。如果提高第一套房贷首付比例和按揭利率的话，实际房价会加速下降。”罗振坤说，“与关内相比，去年涨幅较大的龙华、布吉、宝安等关外楼盘可能会出现较大的下跌。”

  专家：新房价格会微跌

  综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁教授认为，２０１０年深圳楼市会有个缓慢下跌的过程，但是准备购房的市民也不能指望有很大的下降幅度。深圳的楼市第一季度可能会延续年前成交量下滑的态势，然后带动价格向下移动。随着价格的走低，刚性需求会得到放大。二季度以后，深圳一手房的整体成交量可能会回升。目前来看，国家对楼市的调整政策处在一个密集出台的通道之中。第一季度可能还会有打压楼市的政策推出。但是，这些政策都还是希望楼市有较小的调整，所以强劲的打压政策不会出现。

  尽管国家一直在查处开发商的囤地问题，但是现在开发商拿地的积极性依然很高。在目前的高房价下，房地产开发依然有很大的利润空间。随着各地产商对土地的开发，深圳的房源会继续增多，会给价格下跌带来动力。由于国家对楼市资金的进一步收缩，对实体经济的扶持力度加强，资金会从楼市重新回流到实体产业，从而降低高档住宅的投资热度，投资者的动作会更加平和。“总体而言，新房会跌价，但是幅度小。”宋丁说。

  猜想之2

  二手房能否继续发力

  如今，二手房已经成为我市住宅交易市场的主体。去年我市二手房成交量急剧增加，其规模大大超过新房。

  市规划国土委的数据显示，２００９年，我市二手住房成交套数达到１３．８７万套，成交面积为１２２６．５８万平方米，同比增加２４９．６１％，接近２００８年全年成交总量的３．５倍；特区内二手房成交７５１万平方米，占全市的６１．２％。二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例为１．８６１。

  今年，深圳二手房能否再度发力？为此，记者进行了调查采访。

  节后看房者明显增多

  记者从景田片区多家地产中介了解到，春节之后看房者明显增多。

  百家乐地产的一位工作人员告诉记者，节后来看房的人比去年同期多出两三倍，成交量也明显高于去年同期，至２月２３日为止，已成交４套二手房。成宏地产的一位业务员介绍，节后来看二手房的人较去年同期增多，预计深圳二手房市场将逐渐回暖。

  全市成交依然清淡

  但是，来自市场的信息表明，与去年相比，目前全市总的成交量却明显不济。

  景田片区一家地产公司的刘经理对记者表示，虽然节后看房者较多，但大多处于观望状态。她说，“我们这里二手房成交量仅两套，较去年同期明显下降。”

  世华地产彩田北片区区域总监杨舒慧表示，虽然最近看房的人比较多，但是成交却很低，“据我了解，这几天我们公司整个福田片区都没有成交的单。”

  今年成交或跌三成

  对于今年二手房可能的成交量，杨舒慧预计，“今年肯定比去年差，但是会好过２００８年。”

  杨舒慧认为，下半年二手房市场会调整，随着银行二套房贷的收紧，目前贷款利率的七折已经取消，只有八五折。“利率从七折改为八五折，从一套房子的总价看，实际上就是房价已经上涨了１５％。”对于成交，她说，去年的总量已经超过２００７年，今年肯定没有去年好，但是一定会比２００８年强。她预计，“今年的成交量至少会下降三成左右。”

  记者在采访中发现，业内人士普遍认为今年二手房成交量将会比去年下跌三成左右。深圳中原地产总经理李耀智认为，二手房因为易于出手，投资、投机更为活跃，下行时调整幅度会较大，预计今年二手房成交量在８００万～９００万平方米之间，同比减少３０％～４０％。

  猜想之3

  房贷：能否收紧楼市

  春节过后，深圳银行对于购房者的贷款申请依然显得不太积极，不仅二套房贷政策严格执行，甚至个别银行首套房的利率要打７折优惠也不太容易。业内专家和资深投资客认为，２０１０年深圳楼市投资客比例将会越来越少，市场将以自住买家为主，成交量将面临萎缩。

  二套房贷普遍收紧

  春节前，银行普遍收紧房贷，７折利率优惠被业内认为是名存实废。节后的银行房贷情况有何变化？记者昨日以购房者身份咨询了深圳多家银行的房贷申请标准，建行、工行和农行的首套住房贷款均能申请到首付两成、７折利率。但二套房贷标准各家银行都严格执行，工商银行深圳湾支行一位徐姓客户经理告诉记者，二套房贷需要在基准利率的基础上上浮１０％，目前已不接受“改善型住房”贷款申请；农业银行则称利率无折扣，首付四成。

  投资客受打击退潮

  二套房贷收得如此紧，对于投资客到底影响有多大？深圳资深房产投资客邹建民昨日告诉记者，他有投资客朋友今年１月份签约购买了南山区一套房产，定金２０万元，后来国家调控政策频出，银行房贷又普遍收紧，于是在春节前与业主协商退房，代价则是损失２０万元定金。“宁愿损失２０万元都要退房，可见现在投资客的情绪低到什么程度了。”邹建民说。

  美联物业深圳营业部总经理江少杰也认为，随着房贷收紧，今年深圳楼市的投资客比例将会越来越小，无论是短线投资者，还是以租金回报率为重的中长线投资者，都会受到影响，市场将以自住买家为主，导致今年楼市的成交量将比２００９年下降。

  不同区域房价走势分化

  “今年深圳不同区域的房价，将会出现不同的走势。”江少杰分析，关外由于新盘供应多，去年卖出的新楼盘今年业主也陆续将领到房产证，楼市将形成一手房和二手房“抢客”局面，而由于开发商在宣传力度和价格优惠方面有很大优势，二手房业主很难和开发商竞争，因此，预计今年关外二手房市场成交量将大幅萎缩，关外的房价调整幅度也会比关内大。

  从历史经验看，近几年深圳楼市无论是高涨还是调整，皆是由于信贷政策的变化。２００７年出台的“９·２７”新政导致了市场大跌，但在２００８年１０月２２日，决策层开始放宽“二套房”政策，支持首次购买普通住房和首次购买改善型普通住房，甚至三套、四套房都能申请到贷款优惠，一成首付、零首付也屡见不鲜，投资房产潮汹涌而至，导致去年房价泡沫重现。因此，可以预计，如果二套房贷政策大力收紧，银行不再“外紧内松”，今年楼市出现调整，是必然之事，调整的幅度多大，则取决于收紧力度的大小。